宏观策略专题报告：当前经济与政策思考-观察基准影响判断（房地产政策的预期与现实差异的因素）

政策是否调整，基础在于判断当前状态；一旦涉及如何判断，就需要考虑用来判断的基准是什么；

【资料图】

问题在于用来判断的基准因人而异，选择不同基准可能得出不同判断，进而形成不同决策；

使用国家统计局每个月公布的商品房销售面积数据，并设计以2012年月度均值为基准的定基指数；

如果我们将2021年前期高点作为观察基准，当前指数出现超过50个百分点的回落，回落幅度较大、回落速度较快；

但观察基准或许也可以选择2014年底2015年初，原因在于2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，而且提出“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”；

如果2016年上述定调，已经认为2016年前期存在“房地产泡沫”，那将2014年底2015年初作为观察基准，当前指数还是在向前期状态回归，而且距离前低仍有距离；

由于观察基准不同，进而形成不同的判断，或能解释现阶段，对房地产政策调整的预期与现实的差异；

尽管对形势的判断可以不同，但难以忽视在商品房销售面积背后，可能发生的两个变化：

第一，回落幅度更明显的新开工数据和土地成交数据，对支持销售面积稳定在2014年底2015年初基准的难度是偏大的；

第二，居民中长期贷款数据的表现，在2014年底2015年初表现为短期扰动，现阶段则表现为持续偏弱的特征。

风险提示事件：政策变动风险。

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