黄瑜：“十四五”中期复盘，预判中国房地产市场走势

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在多个超预期因素影响下，2021年以来全国房地产市场经历了“大起大落”，与过去几个周期相比，市场震荡幅度明显增加，市场下行时间也更长。从市场不同发展阶段来看， 2021年上半年，房地产市场延续2020年下半年的火热行情，全国商品房销售规模屡创新高，2020年出台的企业端“三道红线”和银行端“两道红线”对市场的影响短期并未明显显现。下半年政策显效叠加出险企业数量增加，购房者入市节奏放缓，市场快速降温。2022年全国房地产市场持续底部震荡，2023年上半年市场先升后降，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。

2023年下半年房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。下半年市场恢复仍有波折，全年销售面积在13亿平方米左右，新开工、投资持续下行。

此前在2020年末，测算 “十四五”全国商品住宅销售面积约61.4~64.1亿平，但随着市场环境变化，市场规模整体或偏下限水平。2021-2023年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平，占中指预测总量的比重超50%。市场在经历了“大起大落”后，预计未来两年将逐渐回归常态，年均商品住宅销售规模降至12亿平方米以下，改善性住房需求韧性或进一步凸显。

另外，“十四五”期间，全国计划筹建保租房870万套（间），未来租购并举住房制度持续完善，大城市租赁市场存在较大机会。当前商办市场总量过剩，一方面企业需要提升运营能力，把握未来公募REITs扩围机遇；另一方面紧抓租购并举契机，利用商改租政策盘活存量。从房企竞争格局来看，央国企市场份额有望继续提升。行业进入新的发展阶段，建议企业积极营销，保交付、提升产品力，优化投资，实现轻重并举的新发展模式。

最后，房地产过去为经济发展做出重要贡献，未来也不应拖累经济，行业经历调整后必将实现高质量发展。

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