中报观察 | 德信服务战略收缩

观点指数 8月21日，德信服务发布2023年上半年未经审核中期业绩报告。在目前的上市物企中，德信服务属于“小而精”的类型，截至2023年6月30日，其在管面积仅为3620万平方米，项目的地域分布与德信中国一致，主要分布在浙江等长三角区域。

(相关资料图)

今年上半年，德信服务在项目外拓和增值服务等周期性业务方面收缩，这其中既有环境变化带来的客观影响，又有德信服务自身的战略选择。

2023H1，德信服务各项财务指标多表现不佳，上半年营业收入为4.58亿元，同比下降5.6%；净利润为6330万元，同比下降28.6%；毛利率也由31.8%下降3.6个百分点至28.2%；唯应收款规模控制较好。

外拓及非周期性业务收缩

截至2023年6月30日，德信服务的在管面积为3620万平方米，较去年同期的3260万平方米增长约11%。实际上，虽然规模不大，但从2022年开始德信服务的规模增长已经明显降速。

以2023上半年的情况来看，尽管其在项目外拓方面做出了一些努力，例如上半年中标了标志性项目湖北机场物流中心服务项目，开拓了新业务场景的杭州地铁6号线、16号线物业服务以及签约了河南艺术职业学院等。

但是，和新进入的业态和项目相比，德信服务所退出的项目规模更大。今年上半年德信服务共终止了17个共276万平方米的在管项目，而去年同期仅终止4个项目共32万平方米。最近一年多以来，主动退出在管的物业服务项目是很多物企在大面积采取的举措，主要源于往期行业粗放式增长，过度追求规模而疏忽项目质量而带来的后遗症。目前地产开发与物业服务行业正双双面临困局，德信服务采取了相对更为保守的企业战略也是理所当然。

业态上，德信服务是一家以住宅物业为主体的物业企业，营收占比贡献比例达到70%；而在地域上，德信服务的项目分布与德信中国基本一致，主要集中在浙江等长三角区域，其中第三方开发商的项目收入占比为54%，和去年同期的57.3%相比有所下降。

这是因为，近一年来德信服务在外拓方面呈明显收缩态势，来自独立第三方物业的管理面积仅增长约83.7万平方米，物管外拓市场今年上半年竞争格外激烈，而此时德信集团输送的项目面积达到299万平方米，提供了德信服务重要的面积增长动能。

从增值服务角度观察，德信服务上半年的一个典型特征是非业主增值服务和社区增值服务等周期性业务的同步缩水。

2021年上半年，德信服务的非业主增值服务收入为5980万元，和去年同期的1亿元相比显著减少，在营收中的占比由20.8%降低至13.1%。细分来看，占比63.1%的案场服务是非业主增值服务的核心，前介服务的占比也达到了28.8%，这部分业务实际都高度依赖关联方的项目销售情况。受中国房地产市场周期影响，德信中国上半年交付和开发的项目减少，导致给德信服务提供的非业主增值服务需求也客观减少，造成了后者非业主增值服务的大比例缩水。

社区增值服务主要针对的是住宅业态，实际上更偏向于物企对管理的社区资源进行商业化的尝试，德信服务所提供的社区增值服务包括社区资源增值服务、社区零售和家居服务，以及物业销售和协销服务等，都是较为常见的住宅社区业主服务。

2023H1德信服务社区增值服务的收入为5638万元，录得约43.1%的降幅，营收占比12.3%，与去年同期的20.4%相比同样明显缩水。除了德信服务自身在社区增值服务的发力减少外，其中也有部分经济环境变化的原因。

在两类周期性较强的增值服务都同步收缩的情况下，德信服务的基础物管服务便起到了业绩压舱石的作用，营收占比由58.8%上升至74.6%的新高位，成为了德信服务业绩的主要支撑。

应收款规模控制较好

财务角度来看，2023H1德信服务的主要财务指标表现不佳。上半年营业收入为4.58亿元，同比下降5.6%；毛利润能1.29亿元，同比下降16.2%，净利润为6330万元，同比下降28.6%，收入、利润下降主要是因为增值服务受到影响。

毛利率方面，德信服务2023H1的毛利率由2022H1的31.8%下降3.6个百分点至28.2%。增值服务业务对物业企业而言并不稳定，这一点也反映在毛利率上。德信服务2023H1的社区增值服务下降2.5百分点至39.5%，非业主增值服务的毛利率则下降5.5个百分点至35.1%，增值服务的毛利率降低有经济环境影响的原因，也有关联开发商对物业企业让利减少的因素。

德信服务基础物管服务的毛利率则维持了稳定，今年上半年的毛利率为25.1%，与去年一致。基础物管服务的商业模式是物业服务行业的本质反映，也体现了物业服务行业的抗周期性。

应收款规模偏高是很多物业企业都面临的一个难题，对关联方业务款应收未收的情况，在行业中相当普遍。今年上半年，行业也涌现了不少地产开发企业以物业资产抵消应收款的动作。

德信服务今年上半年在控制应收款增长方面表现较好。

其贸易应收款项主要来自向业主提供的物业管理服务收入及非业主增值服务，截至2023年6月30日，德信服务剔除拨备后的贸易应收款余额约为4.1亿元，和去年底的3.7亿相比只发生了小额度增长，减值拨备的数额也相对较小，约为2797万元。

另外，德信服务今年还出现了在手现金下降的情况，截至2023年6月30日的现金及现金等价物小幅度下降6.2%至1.97亿元。

目前企业已披露的业绩并非完整年报，还未包含企业的现金流量表，不过可以从上半年的活动可以看出，其作为现金流充沛的物业服务企业在手现金减少的主要原因——上半年共花费6039万港元在公开市场回购股份并注销，在维护二级市场股票价格方面做出了积极尝试。

值得一提的是，德信服务在去年出借了一笔本金3.15亿元，年利率为8%的贷款，到期日为2024年12月，借款人是作为德信中国供应商的独立第三方，且以不低于6.3亿元的停车位作为抵押，该笔贷款也将为德信服务提供每年约2500万元的利息收入。

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