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逆势冲高,滨江做对了什么?丨中报风云㉖

文/乐居财经 魏薇

6月的股东会上,滨江集团董事长戚金兴提出了公司2023愿景:“要做到占全国商品房销售额的1%,行业排名跻身20位以内,争取冲进15位以内”。


(资料图)

从全口径销售额来看,滨江的排名目标已经实现。今年上半年,滨江集团实现销售额925.8亿元,同比增长35%,位列克而瑞行业销售排名第10位,较2022年提升3位。期内实现权益销售现金回笼478.66亿元。

近两年来,房企业绩普遍下滑,滨江依靠稳健的经营实现了正向增长。上半年实现营业收入270.28亿元,同比增长152.84%;归属股东净利润16.36亿元,同比增27.33%。

截至6月末,滨江集团拥有总资产3102.5亿元,归属于上市公司股东的净资产251.74亿元,分别较上年末增长12.33%和6.99%。

2023年,滨江将继续推进实施“1+5”的发展战略,“1”指房地产主业,坚持把房地产主业做精、做优、做强,在保证安全运营和品质的前提下,与头部企业保持适度的规模比例;“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

重仓杭州不动摇

资金链普遍紧张之下,民营房企纷纷减少或停止拿地,滨江是少数几家有能力继续拿地的民营房企之一。

杭州依然是其主要战场。例如,2月,滨江以总价34亿元接连收割3宗地块,其中有2宗溢价成交;在5月下旬的杭州第四批集中供地中,滨江斥资超52亿元拿下3宗地块。

上半年,滨江新增土地储备项目22个,其中宁波1个,金华1个,南京1个,杭州19个,进一步了巩固杭州市场份额。报告期内新增项目计容建筑面积合计249万平方米,权益土地款180亿元。

外界对于滨江持续重仓杭州多有质疑,而戚金兴非常看好杭州市场,他曾表示:“全国房地产最好的市场就是杭州,其次是上海。这里的人口净流入保持全国领先,未来5年杭州市场总体平稳,亚运会的召开将进一步提升杭州的影响力,有利于杭州房地产市场稳健可持续长久发展。”

从土储结构来看,截至报告期末,滨江的土地储备中杭州占比为60%;浙江省内除杭州外的其他城市,包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%;浙江省以外占比18%。

对于接下来的拿地,戚金兴也曾表示,只能在现有有业务的区域内拿地,不能增加区域,同时,地销比控制在0.5以内,今年权益拿地控制在300亿元以内。其将继续保持“三省一市”战略布局,在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势。除杭州外,重点考虑上海、南京、宁波、金华、湖州、广州等。

融资成本六连降

对于重资产的房企来说,财务安全的重要性不言而喻。戚金兴在去年表示,公司的一号部门是财务部。现金流成为其关注的重要指标。

2023年上半年,滨江集团经营现金流为275.88亿元,与去年同期相比增长5637.15%。因本期销售收到的购房款现金增加且购买商品、接受劳务支付的现金减少。同时,现金及现金等价物净增加额也同比上升488.94%。

滨江的增长势头也具备可持续性。截至报告期末,其尚未结算的预收房款1602.1亿元,较年初增长23%。

现金流充裕之外,滨江的“三道红线”指标持续保持“绿档”。截止报告期末,滨江的有息负债规模425.57亿元,其中银行贷款占比76%,直接融资占比24%,债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为55.71%,净负债率为21.54%。债务期限构成上,短期债务为142.95亿元,占比仅为33.59%,低于期末货币资金(296.31亿元),现金短债比为2.07倍,可有效覆盖短期债务。

截止报告期末,滨江共获银行授信总额度1209.72亿元,较上年末增加2.2%,授信额度已使用405.1亿元,剩余可用804.62亿元,占总额度的66.5%。直接融资可用额度上,截止报告期末已获批尚未发行的公司债额度22.52亿元,注册完成尚未发行的短期融资券额度10.3亿元、中票额度11.6亿元。

作为一家民营企业,滨江的融资优势可以媲美国企。近年来,滨江的综合融资成本不断下降,2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%,2021年4.9%,2022年4.6%,截至报告期末,平均融资成本为4.4%,较上年末下降0.2个百分点,融资成本持续下降。

期内,滨江的财务费用同比减少了8.59%,降低至3.37亿元。

对于融资,滨江保持着克制和理性,坚决不碰境外债、商票、ABS等融资工具。戚金兴表示,要将权益有息负债规模控制在470 亿以内,并且直接融资规模控制在20%左右。

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