逆势冲高，滨江做对了什么？丨中报风云㉖

文/乐居财经 魏薇

6月的股东会上，滨江集团董事长戚金兴提出了公司2023愿景：“要做到占全国商品房销售额的1%，行业排名跻身20位以内，争取冲进15位以内”。

(资料图)

从全口径销售额来看，滨江的排名目标已经实现。今年上半年，滨江集团实现销售额925.8亿元，同比增长35%，位列克而瑞行业销售排名第10位，较2022年提升3位。期内实现权益销售现金回笼478.66亿元。

近两年来，房企业绩普遍下滑，滨江依靠稳健的经营实现了正向增长。上半年实现营业收入270.28亿元，同比增长152.84%；归属股东净利润16.36亿元，同比增27.33%。

截至6月末，滨江集团拥有总资产3102.5亿元，归属于上市公司股东的净资产251.74亿元，分别较上年末增长12.33%和6.99%。

2023年，滨江将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

重仓杭州不动摇

资金链普遍紧张之下，民营房企纷纷减少或停止拿地，滨江是少数几家有能力继续拿地的民营房企之一。

杭州依然是其主要战场。例如，2月，滨江以总价34亿元接连收割3宗地块，其中有2宗溢价成交；在5月下旬的杭州第四批集中供地中，滨江斥资超52亿元拿下3宗地块。

上半年，滨江新增土地储备项目22个，其中宁波1个，金华1个，南京1个，杭州19个，进一步了巩固杭州市场份额。报告期内新增项目计容建筑面积合计249万平方米，权益土地款180亿元。

外界对于滨江持续重仓杭州多有质疑，而戚金兴非常看好杭州市场，他曾表示：“全国房地产最好的市场就是杭州，其次是上海。这里的人口净流入保持全国领先，未来5年杭州市场总体平稳，亚运会的召开将进一步提升杭州的影响力，有利于杭州房地产市场稳健可持续长久发展。”

从土储结构来看，截至报告期末，滨江的土地储备中杭州占比为60%；浙江省内除杭州外的其他城市，包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%；浙江省以外占比18%。

对于接下来的拿地，戚金兴也曾表示，只能在现有有业务的区域内拿地，不能增加区域，同时，地销比控制在0.5以内，今年权益拿地控制在300亿元以内。其将继续保持“三省一市”战略布局，在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势。除杭州外，重点考虑上海、南京、宁波、金华、湖州、广州等。

融资成本六连降

对于重资产的房企来说，财务安全的重要性不言而喻。戚金兴在去年表示，公司的一号部门是财务部。现金流成为其关注的重要指标。

2023年上半年，滨江集团经营现金流为275.88亿元，与去年同期相比增长5637.15%。因本期销售收到的购房款现金增加且购买商品、接受劳务支付的现金减少。同时，现金及现金等价物净增加额也同比上升488.94%。

滨江的增长势头也具备可持续性。截至报告期末，其尚未结算的预收房款1602.1亿元，较年初增长23%。

现金流充裕之外，滨江的“三道红线”指标持续保持“绿档”。截止报告期末，滨江的有息负债规模425.57亿元，其中银行贷款占比76%，直接融资占比24%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%。债务期限构成上，短期债务为142.95亿元，占比仅为33.59%，低于期末货币资金（296.31亿元），现金短债比为2.07倍，可有效覆盖短期债务。

截止报告期末，滨江共获银行授信总额度1209.72亿元，较上年末增加2.2%，授信额度已使用405.1亿元，剩余可用804.62亿元，占总额度的66.5%。直接融资可用额度上，截止报告期末已获批尚未发行的公司债额度22.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度10.3亿元、中票额度11.6亿元。

作为一家民营企业，滨江的融资优势可以媲美国企。近年来，滨江的综合融资成本不断下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，截至报告期末，平均融资成本为4.4%，较上年末下降0.2个百分点，融资成本持续下降。

期内，滨江的财务费用同比减少了8.59%，降低至3.37亿元。

对于融资，滨江保持着克制和理性，坚决不碰境外债、商票、ABS等融资工具。戚金兴表示，要将权益有息负债规模控制在470 亿以内，并且直接融资规模控制在20%左右。

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