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外来中小企业进京抢地:“马甲”的疯狂与隐身

随着7宗地块在6月20日竞拍结束,北京今年首轮供地也宣告收官。纵观首轮土拍,除了“热”外,还有在摇号机制下出现了拿地新面孔,外地企业蜂拥北上,参加摇号大战,福建雄旺、石家庄创世纪、南通中皋以及之前的上海大华,均获得一宗地块,其中不乏经开区X47R1这样的“王炸”地块。


(相关资料图)

为何今年北京土地市场涌现这么多外地中小企业?它们是单纯的拿地开发还是某些房企的隐形“马甲”?在北京开发经验为零的它们如何操盘项目?未来的土拍中,它们还会积极现身吗?

“碾压”大房企,外地新面孔接连摇中地块

在6月20日举行的北京土拍中,前述那些新面孔并未现身。但是纵观之前的土拍,它们可谓占尽了风头。

6月16日,“王炸”地块经开区X47R1迎来现场开拍,吸引31家房企主体报名,包括华润、保利、中海、中建、招商等在北京房地产市场深耕的知名房企,但是在最终的摇号环节中,中皋置业以79.12亿元+5.3万平方米现房销售面积幸运摇中,溢价率15%。

中皋置业是一家来自江苏南通如皋市的国资企业,“31中1”不仅令其成功进京,还一举成名。

6月14日,在顺义新城第2街区6022、6023-1地块竞拍中,21家企业参拍,最终石家庄创世纪摇中该地块,成交价11.04亿元,这也是该企业第一次进京拿地。

而在半个月前,顺义另一宗地块——顺义新城第19街区19-69地块热度更高,45家企业主体血拼,报名数量创新高,最终经历“双触顶”、摇号后,福建雄旺成为赢家,以16.56亿元+1.2万平方米现房销售面积拿地。

再往前至3月份,大热的昌平朱辛庄0028地块出让,42家企业主体参战,中签率仅2.38%,最终上海大华凭借幸运夺得该地块。

纵观上述拿地企业,是今年北京土地市场的新面孔,均是首次拿地,也都是区域型的中小企业。北京资深地产评论人泽龙点评:“北京6月的土拍市场,外地进京房企霸屏半壁江山。”

事实上,今年征战北京土地市场的远不止上述四家外地企业。

在顺义新城第19街区19-69地块的参拍企业中,有杭州城建、山西星河、江苏狮山、如皋润皋、南通海门海泰、芜湖康润房地产、山西保景顺、扬州华鹏、南通江海港、山西金汇海、厦门岩垚盛、上海远笃、成都鸿哲、东方雨虹等企业。

在其他地块中,还有太原萃丰、山西裕通晟、上海锦祥德睿、武汉联发瑞盛、陕西同致等。

上述企业出现在北京今年的多场土拍现场。细究这些企业,都是北京土拍市场的新面孔,有成立较久的地方国企、民营企业,也有成立不久、似乎是为北京拿地而生的企业。

以太原萃丰为例,据天眼查显示,该公司于2023年6月12日注册,是一家以从事房地产业为主的企业,注册资本1000万元,实缴为0,仅有3名员工,却在6月14日参加海淀双新村地块竞拍。取得顺义热门地块的福建雄旺,成立于2022年,也仅仅才半年多时间。

还有东方雨虹,为建材公司,其于6月7日回复网友在“深交所互动易”平台关于“公司是否报名参与了北京顺义两宗地块的竞拍?是否对涉足房地产业务有兴趣?”的提问中称,公司不涉及房地产开发业务,致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域。

陷“马甲”争议,未来合作开发或是大概率选择

新面孔大量出现在北京土拍市场,并接连摇中地块,让市场不免好奇,它们是谁?为何突然涌入北京?它们是“马甲”房企吗?质疑声从未停止。

之前,中原地产首席分析师张大伟称,大量参与土拍的房企都是“马甲”和没有多少房地产开发经验的上下游企业,具备一个资质就来“打新”,因为降低了保证金,所以万一摇号摇中,利益巨大。“土地市场的‘打新’出现了!”

通过对已经拿地的新面孔企业进行股权穿透或者对历史合作探究,可以发现,部分企业与一些知名大房企关系紧密,不排除替其拿地的可能性。

在中指研究院土地事业部负责人张凯看来,北京的营商环境较好,土拍规则对于新面孔相对友善。从另一个角度来说,新面孔纷纷在北京拿地,也体现出房企对于北京房地产市场的平稳发展信心充足。

“新面孔背后的原因,除了部分外地国资进京投机性购地之外,则是众多房企为了在摇号机制下获取心仪的地块,纷纷采用马甲企业,或是下游供应商辅助竞拍,以提高中签率。”张凯如是说。

的确,新面孔参拍北京土地市场,能够活跃市场,带动更多企业参与进来。但是论实力以及在北京的开发经验等都让市场怀疑其操盘能力。

一位资深地产人表示,这些房企经验不足,品牌较小,没做过多少项目,操盘起来肯定有难度。

不过,未来合作开发可能性也非常大。张凯认为,对于北京来说,这些新面孔的涌入,对市场的影响相对中性,预计这些新面孔拿地后,大部分项目仍然会与其背后的“老面孔”合作开发,或是与深耕北京的品牌房企合作开发,因此项目的品质和业主的权益能够得到保障。

“新面孔如果独立操盘,对于北京的各种报建制度和政策,在适应程度上显然比不上在北京深耕的其他房企。同时,其对北京置业客群产品需求的理解方面也会有所欠缺,品牌也缺乏影响力,预计项目的开发节奏和后期的去化速度都会相对较慢。”张凯说,但如果购地之后与深耕北京的房企合作开发,这些障碍将不复存在。

北京今年首轮供地已经收官,这些新面孔还会继续征战土地市场吗?事实上,在6月20日的土拍中,出现的更多是以前的土拍“常客”,新面孔集体隐身。

“这也说明有马甲的存在,地方深耕企业有可能给马甲指路了,让它们对地块有更清晰的认知,了解地块的市场风险,利润率不够、算不过来账时,就不会参加竞拍。”上述地产人表示。

张凯认为,新面孔在北京第二轮供地中是否频繁出现,仍然取决于是否有足够优质的地块推出,并且与下半年北京房地产市场的走势密切相关。如果下半年市场热度能够进一步回升,叠加类似海淀永丰南这样的地块适时推出,这些新面孔或将再次出现。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 杨许丽

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