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房票安置剑指城中村?广州今年至少推进127个城中村改造项目 规模有史以来最大

近日,《广州市城中村改造房票安置实施办法(建议稿)》(简称“《建议稿》”)在网上流传。有市场人士透露,《建议稿》已下发至广州市各区,目前尚在讨论阶段,最后能否实施尚未可知。


(资料图片)

据《华夏时报》记者了解,今年广州全市至少推进127个城中村改造项目,是有史以来最大规模的年度任务。

8月25日,有媒体向广州12345便民热线进行了求证,广州市规划和自然资源局(简称“广州规自局”)未对上述文件的真实性进行确认,但回复称:“近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作,但还处于初步研究阶段。”此外,广州规自局还表示,对于房票这种直接关系到人民群众切身利益的重大举措,一经通过,会第一时间对外公布。

同日,一名广州房产中介邓力(化名)向《华夏时报》记者指出,若是真的实行房票安置,将会促进广州外围区域商品房的去化,如黄埔区。

8月25日,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示,“尽管在征求意见,但该政策应该是加快推进城中村改造较为可行的一个选择。房票安置,可以创造出巨大的需求,对新房、二手房库存去化有明显的效果,也能满足居民多样化的居住需求,还能降低改造成本。”

广州城中村改造或以房票安置

记者注意到,此次市场流传的《建议稿》中的房票安置主要是针对城中村。《建议稿》内容显示,“房票安置”适用于广州市行政区内各类城中村改造项目的拆迁安置工作,包括政府收储、统筹做地和“三旧”改造等不同模式下的城中村改造项目。原则上各区发放的房票优先在本辖区内统筹兑换安置,对本辖区范围内房票房源不足以满足安置需求的,报市政府研究同意后,可在广州市内其他区统筹存量房源。

据了解,房票是指将被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后,征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房,直接用房票结算。

值得一提的是,此前,8月11日,广州市住房和城乡建设局在官网公布了《关于市政协十四届二次会议第3090号提案答复的函》(简称“答复函”)。答复函提出,城市更新为广州经济发展提供新的增长极。今年,广州全市至少推进127个城中村改造项目,是有史以来最大规模的年度任务,广州将继续更新政策体系,创新连片改造实践,鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。

李宇嘉指出,新一轮城中村改造,有几个新特征,比如国企主导代替民企,综合改造(比如市政和公服补短板)代替房地产单一改造,公共属性回归代替完全的市场化。

“因此,改造的资金投入非常大,而且期限错配很严重,后期不管是运营回收资金还是卖地回收资金,周期都很长,而且存在较大的不确定性,特别是地能否卖出去。解决资金问题、解决资金期限错配是头等大事。”李宇嘉说道。

在李宇嘉看来,房票安置缓解改造资金压力。一方面,房票安置不需要改造主体支付拆迁安置费用或建设安置房;另一方面,可以拉长与入库开发商(被拆迁人拿房票选房)的结算周期,比如签订销售合同付10%,土地平整完支付20%。这样,前期最大的一块资金投入就解决了,再加上资金投入由市场化资金(信托、私募、更新贷等)变为公共资金投入(专项债、更新基金等),融资成本降低,这样就极大地降低了资金压力。

据了解,我国的房票安置始于2014年。上一轮棚改中,在三四线城市中被广泛运用。中指研究院指出,房票安置作为特殊的货币化安置方式,相较于直接货币补偿,有助于锁定购房需求在本地释放,同时一定程度上缓解了地方政府短期财政集中支出的压力。后续由于棚改规模持续缩减,房票安置难以大规模长期开展。

不过,去年6月20日,郑州重启房票安置。郑州市人民政府办公厅发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称《办法》),明确了将在郑州市的棚户区改造中实施房票安置。

值得一提的是,今年8月4日,南京市住房保障和房产局发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》,指出对集体土地房屋征收推行房票安置,将研究出台《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》,拓宽补偿安置渠道,满足被征收群众多样化安置需求。

对新房、二手房库存去化有明显的效果

在李宇嘉看来,房票安置可以创造出巨大的需求,对新房、二手房库存去化有明显的效果,也能满足居民多样化的居住需求,还能降低改造成本。当然,要取决于房票价格的制定(比如郑州、南京房票价格仅为周围商品房价格的60%-70%),居民是否愿意接受,开发商是否愿意接受增加更多优惠等等。

“建议可以将二手住房纳入到房票安置的范畴。如果二手房不纳入其中,房票安置的房源选择非常有限,很难达到效果。”李宇嘉强调。

需要注意的是,李宇嘉还提到,广州研究在城中村改造中使用房票安置的办法,是在迎合供求关系重大变化的新形势。相比2016年前后的棚改,目前尽管新房库存不大,但结构性问题严重,即外围库存大、存量房库存较大、二手房挂牌量大,供大于求的问题比较明显。

合富研究院指出,广州7月传统淡季叠加宏观景气度不足,成交规模回落,全市网签47万平,环比下降38%;从区域表现来看,城郊分化进一步拉大,近郊市场承接力减弱,黄埔项目让利幅度增大,中心区市场承接力仍稳健,无论是推新量或供应量,占比均升至5成左右。

而从市场走势来看,广州7月前三周市场新货量不足千套,除新黄埔核心地段个盘去化45%以上外,其余项目去化普遍不足一成;持销项目成交趋弱,仅约1成项目周均10套以上。

此外,李宇嘉还建议,广州城中村房票安置的办法要迎合居民住房消费新模式。在其看来,目前居民消费模式发生重大变化,“排浪式”买房高峰过了,个性化买房更加突出,而且对城中村改造“造富”的心理也弱化了。

“不管是就地安置,还是集中建设安置区、产权调换等,可能都无法满足居民差异化的住房需求。与其如此,不如让大家到供应多、品类多、范围广的市场上选择房源。”李宇嘉说。

(文章来源:华夏时报)

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