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地产老板站在了富豪收割链的底端

据说,目前市场购买力的排序是:少妇>少女>儿童>老人>狗>年轻未婚男人>中年已婚男人。


(资料图)

商家在父亲节的促销活动少之又少,似乎已无情说明了中年男人作为鄙视链底端的“存在感”。

其实在国内富豪界也有鄙视链,据说是国资>老钱>新钱/新贵。

而在新贵中,科技巨头>互联网>新材料>家居家电>很多行业>房地产……

(注:老钱,指几代人积累下来的家族性财富;新钱,指白手起家或富二代的财富。)

这套鄙视链说法不保真,但近期有几件真实事件,让人不得不警惕新秩序的到来。

李嘉诚“逼宫”潮汕老乡

近日,据港媒消息,李嘉诚旗下公司长江实业(01113.HK)有意通过汇丰银行接手香港豪宅“凯玥”项目的债券。风财讯小道也在6月9日率先释放了这一消息。

汇丰银行是凯玥项目的“债主”,项目102亿港元的银团贷款,便来自汇丰等几家银行,汇丰是主管银行。有消息称,为化解债务变现,汇丰正主动推动这部分债权的出售。

凯玥项目是由龙光地产和合景泰富在香港打造的豪宅,拿地成本约154.5亿元,已售出4.77亿元资产,按照项目超300亿元的估值,若继续销售,项目还能产生超295亿元的价值。

如果李嘉诚的长实成功收购汇丰手中的102亿港元债权,意味着他能以“低于成本”的代价控制项目,堪称“超级大捡漏”。

更焦灼的是,由于龙光与合景泰富都有境外债违约,如今正与债权人谈判境外债务重组,香港豪宅凯玥是首要的重组标的,这个项目“没了”,两家公司拿什么和其他债权人谈还款条件?

一旦没谈拢,债务重组失败,龙光和合景就需要按期还钱,否则或面临破产清算。但即使重组失败,收购了汇丰债权的长实也拥有优先权。

如果长实放弃收购债权,它也能毫发无伤、全身而退,龙光与合景则可能因为这次“意外”导致重组谈判成本增加。

合景泰富创始人是广州民营企业家孔健岷、龙光集团则出身汕头的企业家纪海鹏创办,李嘉诚此举,似乎真没考虑过广东老乡、潮汕同袍这层关系。

而无论何种情况,李嘉诚方面似乎都能百利无害,却搅得其他人心里跌宕起伏,“老钱”的优越感一览无余。

(延伸阅读《金主大迁徙:李嘉诚挂牌两千亿资产 许家印财富再缩20亿》)

马云“抄底”许家印

新贵们在这一轮“房地产抄底”中,存在感也不逞多让。

伴随6月23日云锋金融(HK00376)注册地变更公告的发布,人们意识到,“中国恒大中心”即原恒大香港总部,已经彻底易主,背后金主是当代中国新贵代表——马云。

大楼新名为“万通保险中心”,云锋金融自收购了美国万通保险亚洲区业务后,已成为万通保险的大股东;云锋金融则由虞锋和马云控股,虞锋担任法定代表人前台掌权,马云作为股东幕后分利。

有趣的是,恒大香港总部挂上货架两年多,先后传过越秀集团、长实集团等多家接盘方。消息称,去年3月越秀集团和恒大的最终谈判价报到了105亿元,最终没谈拢;7月,李嘉诚的长实一现身就将报价压到了90亿港元,被戏称“玩票似的报价”。要知道恒大2015年购入该大楼的价格是125亿港元。

抄底许家印的香港总部,国资和老钱的代表轮番登场,最终“不敌”新贵云峰金融。其实并不意外,变数或许出现在钱上,毕竟“疯狂收购”最早就形容的是互联网界。

陈思铭找到国资接盘,却坑了爹

整体而言,本轮暴雷房企资产出清,主流的接盘方仍是国资背景的AMC、城投、房企等。

新近一个国资接盘引起了广泛关注的企业是景业名邦。

景业名邦是由雅居乐老板之一陈卓贤的儿子陈思铭创立的公司。2021年景业名邦拿下广州黄埔下沙社区珠江村旧改项目49%股权,这也是公司最主要的项目之一,投资金额46.3亿元。

6月23日景业名邦将黄埔旧改项目转让给广州科峻企业管理合伙企业(由广州经济技术开发区、广州高新技术产业开发区、广州出口加工区以及科学城投资集团有限公司拥有),代价约1.66亿元,若计算目标公司欠转让人的2.74亿元贷款,总价也才3.4亿元,不足当时投资额的一个零头。

倒腾两年败走黄埔,最终被国资收回。失败案例,在景业名邦身上并不少见。2022年其就转让了广州增城一处住宅用地,并且全年仅销售了20.64亿元,公司年内亏损8.88亿元……

景业名邦走得颇为不顺。一个重要原因是其背后的雅居乐也面临亏损和流动性压力。

并且在6月20日,港交所一份长达5页的《纪律行动声明》,更将景业名邦和雅居乐股东之间的“暗箱操作”揭露无疑。

声明指出,陈卓贤曾以个人名义向陈思铭提供1.8亿元初始资金创办景业名邦,并在后续违规输送资金26亿元协助其公司发展。

违规利益输送,也使陈卓贤接获上市委员会的制裁及指令。实际上,在2014年陈卓林曾因云南贪腐案,已被迫“淡出”雅居乐,退居幕后。此次制裁或许也将在巨额罚款外,制约陈卓林在雅居乐“小号”景业名邦的可操作空间。

被商业收割是最后的体面

自房地产暴雷危机爆发后,地产老板被抄底,似乎渐渐成了常态。

据机构监测,2022年上半年全国涉房类项目收并购共成交172笔(含拟收购),成交金额约1192亿元。

如果平均计算单笔成交,每单资产包的价格还不到7亿。这个金额,甚至没有上海一块宅地高。2022年上海115宗宅地交易总价2839.49亿,平均1宗宅地就卖24.7亿元,还只是裸地,而房企一个资产包可能就包含了多个成熟物业。

以至业内戏称,现在房企资产出售,不先打个“骨折”都不好意思挂牌。市场上资产低至1-2折成交并不少见,因为能够售出变现总比被清算瓜分好。

换个角度,能正常走商界的路总是好的,至少胜过某地产大佬在英国被收割“1.28亿天价保释金”,杭州某地产老板因涉嫌内幕交易被制裁、罚没1.47亿;福建某房企老板遭交易所处分后被带走调查......

一定程度上,当房地产行业洗牌,曾经依附行业发家致富的房企老板,也面临财富洗牌。

“收割”虽是不得已的处境,但和各类法律和行政制裁相比,至少已是最后的体面。

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