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房地产正消失在三四线

房地产正消失在三四线

最近,大家最关心的房事是碧桂园,因为它是否暴雷,关系着大多数地产人的未来。

这轮危机真正爆发,是从碧桂园公告承认上半年亏损约500亿后开始的。他们给出的理由,和2022业绩亏损原因一模一样:

销售业绩、资产减值和汇兑损益。


(相关资料图)

销售子姨就不多说了,反正七月份的销售额,已经比今年一月又少了一半。

只是,很多人可能忽视了,销售业绩往往会伴随着资产减值一起出现,尤其是碧桂园这种六成销售额依靠三四线市场的房企,销售越差就越得降价。

碧桂园的上半年报还没公布,我们就拿2022年碧桂园上市来首次亏损的年报举例。2022年,碧桂园营收4300亿,同比下滑17%,净利润亏损约60亿,同比下降122%。

资产减值多大程度造成了亏损?碧桂园年报说,对在建物业和已落成物业计提了230亿的减值,这些金额被列为开支,合并进了碧桂园的:

销售成本。

我们等着看碧桂园这次亏损500亿,销售成本会增加多少。

今年的三四线市场,几乎被抛弃了。这几天,南昌县住房保障中心发给县内欣光花园项目的函,大概为我们呈现了小县城如今的惨状:

项目整个二季度就卖了11套房子。

欣光花园位于南昌县莲塘板块,周边配套一般,所以开盘均价只有7000多。项目入市一个月后,价格降到了6字头,今年只卖6000块。

但哪怕是骨折价卖房,哪怕是南昌县自今年三月份起,出台了购房补贴、销售补贴、人才购房补贴等等政策,还是没有客户,大家买房的观念已经被彻底扭转了。

欣光花园不是个案。南昌县的海伦堡位置可比欣光好得多,对面就是莲塘一中,15分钟开车到南昌市区的九龙湖。

2021年开盘时,单价卖一万出头,最新价格是8000元,楼层还能随便选。

银三角板块的金茂宸南里、枫和府和瓦良格三个项目,2019年6月刚开盘没多久就遇到了疫情,那时单价大约1万1左右。

三年后再一睁眼,期房都变成了现房,最低价6800元。

还有拿地楼面价不到6000块的润永通,以前卖一万多,现在参考均价9500元,哪怕能卖到这个价格,也相当于:

卖一平米亏500块。

南昌县的朋友说,过去这个小县城一年能卖大约200万方的房子,现在已经只有三四十万方,相当于打了两三折。所以我们看到,当地政府已经急迫到:

要亲自替企业家经营企业了。

南昌县住房保障中心那份函,似乎没看到市场艰难,说二季度南昌县卖了4244套房子,同比增长近80%,但欣光花园成绩全县倒数,严重拖了房地产市场发展的后腿。

现在要求项目方,及时调整营销策略,对销售不力的营销团队进行:

约谈、调整、解聘。

开不开除销售先等等,怎么住房保障中心的数据,还和县政府的对不上了呢?

7月底,南昌县政府人民网站刚公布了上半年楼市的情况分析,里面说全县商品房销售面积,同比下降5.4%,增速比今年一季度下降9.2%。到了住房保障中心这,就成了二季度增长80%。

更离谱的是,这些销售整改措施,限期提交到中心,否则就要采取措施处理。

小时候子姨学习成绩也在班里排名靠后,现在想想,多亏老师没发函:

命令父母和我断绝关系。

据子姨了解,南昌县如此重视房企销售业绩,可能也和南昌市整体楼市不好有点关系。

本地媒体说,南昌市住房成交已经四连降了,而且环比降幅不断扩大。九龙湖学区房一直是南昌房价最坚挺的地方,像绿地悦城、国博等项目,哪怕到了2022年都一直卖两万六七一平。

到了今年大家预期持续下降,业主抛盘,现在卖一万八。

放到全省来看也一样如此,赣州、九江等地,一个比一个惨。

江西的开发商朋友说,九江现在一个月就卖200套房子,都是起码有四五十个在售项目的地方,相当于一个项目一个月就卖一两套:

这个行业在那些地方,已经消失了。

地方政府为此忧心忡忡,南昌市要求下属各区、县,以日报的形式,每天上报成交情况,领导非常关注。南昌县住保中心那张成交表,可能也是由此而来。

因为成绩不好,南昌县已经不是第一次给销售情况靠后的项目发函了。

当地有些企业,因为不想像碧桂园一样降价承受亏损,导致业绩很差,于是便收到政府函件,要求整改。

当地还有一个项目因为根本没客户买房,开发商索性悄悄把售楼处关了,节约每月几万块的成本。没想到很快便收到了函:

要求重新开放售楼处。

连项目降没降价、售楼处开没开门,政府都能事无巨细地管理到。当地开发商感叹:

好像疫情后,政府做事更细致了。

8月17日,南昌市发布楼市放松新政,宣布首套房首付比例降到最低两成,二套首付最低三成。改善型居民买房,都按最低比例执行,另外还要推动房票安置方式,以及购房补贴政策等等。

子姨看了下,南昌新政最有力的两条,降低改善型居民购房比例,是学前几天的厦门;房票安置,是学最高层会议后,第一个调整政策的南京。都没有突破现有政策预期。

轮到自己管得到领域,有关部门就没有指导企业时的霸气了。

我记得有位江西出身的老领导,曾经说过好几次,当领导干部应该:

夹着尾巴做人。

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