公募REITS市场面面观：公募REITS发展满两年 未来仍可期

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截至2023 年6 月21 日，我国公募REITs 市场已发展满两年，同时扩募环节已打通，Pre-REITs 发展也在稳步推进。中长期维度下，预期市场在新发和扩募的双轮驱动下继续扩容增类，公募REITs 对于我国存量基础设施资产的盘活、丰富投资者资产配置选择等都具有重要意义。短期来看，市场整体流动性相对有限的问题有待改善，叠加潜在增量资金进入难以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市场或仍处磨底阶段。但从估值以及底层资产经营情况的边际修复趋势来看，当前仍是配置优质标的的良好时点。

市场回顾：公募REITs 市场低位盘整，节前市场交投活跃度较清淡。上周，中证REITs（收盘）指数收于855.92 点，周下跌1.71%。多数个券录得不同程度下跌，保障房板块表现出相对韧性。受部分战配限售份额解禁期临近影响，国金中国铁建REIT 录得5.62%的较大跌幅。市场交投方面，平均日度成交额和平均换手率均较前周均值明显下跌，显示出当前C-REITs 交投活跃度较为清淡。

政策梳理：各省市政府强调REITs 对于区域高质量建设的作用，水利基础设施公募REITs 工作平稳推进。6 月19 日和20 日，河北省政府和重庆市政府分别就北戴河生命健康产业创新示范区以及重庆市当地民营经济的发展印发相关文件，其中均强调了REITs 对于推动区域高质量建设的重要作用。此外，根据宁波市水利局消息，6 月20 日水利部总经济师程殿龙赴宁波市奉化区调研时表示“积极推进水利基础设施投资信托基金（REITs）试点探索，不断扩大普及面和参与度，为解决重大水利基础设施项目建设融资难题提供有力支撑”。同日，宁夏回族自治区水利厅将REITs 试点纳入考核评估评价工作实施方案。以上工作或在一定程度上推动我国水利基础设施试点公募REITs。

项目储备跟踪：潜在公募REITs 项目招标情况：根据中国招标投标公共服务平台等公开信息显示，6 月19 日-6 月25 日当周，武汉东湖高新集团产业园REIT 就基金管理人进行公开招标；秦皇岛市山海关区第一关旅游发展有限公司发布招标信息，为山海关景区公募REIT 选聘财务顾问。

公募REITs 策略思考：截至2023 年6 月21 日，我国公募REITs 市场已经发展满两年，存量27 只REITs 首次发行规模达908.9 亿元，其中4 只REITs 完成首次扩募，以不动产私募投资基金为代表的Pre-REITs 发展也在稳步推进。中长期维度下，预期市场在新发和扩募的双轮驱动下继续扩容增类，公募REITs 对于我国存量基础设施资产的盘活、丰富投资者资产配置选择等都具有重要意义。短期来看，市场整体流动性相对有限的问题有待改善，叠加潜在增量资金进入难以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市场或仍处磨底阶段。但从估值以及底层资产经营情况的边际修复趋势来看，当前仍是配置优质标的的良好时点。

风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好

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