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712亿元!北京第一批次供地收官

梁学城 彭红侠/发自北京


(资料图片仅供参考)

随着最后一声“落槌”,北京6月份住宅供地画上句号。

6月20日,北京迎来本月第四场土地拍卖,挂牌的7宗地块中,除朝阳区2宗地块吸引了多家房企报名外,有4宗地块均为底价成交。7宗地块总起拍价格184.2亿元,最终总成交金额189亿元。相比前三批次的火热角逐,此次收官之战波澜不惊,略显冷清;京投发展成为此次拍地最大赢家,分别以独立竞买和联合体形式摘得北京丰台新宫及朝阳东坝共计3宗地块。

上述宅地的成功出让意味着北京2023年一批次供地落幕,一批次共推出23宗住宅用地,总成交金额712亿元。

北京市规划自然资源委负责人表示,北京将继续结合市场实际,通过“多频少量”方式实现商品住宅用地的均衡有序供应。同时,持续推动营商环境改革,促进北京房地产市场平稳健康发展。

京投发展连下三盘

2023年第一批供地清单的最后7宗地涉及通州副中心、丰台新宫及大兴新城等区域地块,根据最终成交结果来看,此次拍地稍显冷清,平均溢价率仅为2.6%;本次多宗地块报名房企均为北京历次土地拍卖中的“老面孔”,如中海、华润、保利+京投、招商、金茂等,外来企业未有过多表现。

具体来看,朝阳区东坝B006地块仅经过线上7次,线下4次出价便决定归属,最终由保利+京投发展联合体竞得,溢价率5.4%,成交楼面价约5.67万元/平方米;销售指导价格8.6万元/平方米。

东坝C012地块也仅经过5轮现场竞价,再度由保利+京投发展联合体摘得,地块起拍价22.4亿元,起始经营楼面价5.79万元/平方米,新房销售指导价8.6万元/平方米。

目前距离上述地块最近的项目是西侧在售的京投发展·北熙区一期产品,截至目前688套房源已网签381套,去化率55.37%;东侧中冶·德贤御府去化率也近50%,两项目均价在7.6万~7.9万元/平方米。这是2021年京投发展斥资175.3亿元拿下的东坝三宗车辆段地块。

除3宗地块进入线下竞拍环节外,包括丰台区新宫车辆段地块、大兴区新城西片区地块,以及城市副中心在内的4宗地块均为底价成交,总成交金额100.2亿元。

其中,京投发展以50亿元底价摘得丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合地块,规划建设面积12.55万平方米,销售指导价8.3万元/平方米;中建三局城投+大兴城建联合体以10亿元底价摘得大兴新城西片区地块,规划建设面积4.45万平方米,销售指导价5万元/平方米。城市副中心两宗地块则分别由通州房开、北投以底价14.3亿元、25.9亿元摘得。

另一宗热门地块为北京市丰台区羊坊020地块,共吸引中海、保利、天恒、招商4家房企参与,最终由招商蛇口以31.6亿元价格摘得,成交楼面价约4万元/平方米,溢价率4.98%,销售指导价7.2万元/平方米。今年以来,招商蛇口已经连拿通州东小马地块、亦庄0032地块,加上此次的丰台羊坊村地块,其在北京项目储备已非常充足。

丰台区羊坊020地块周边在售项目为橡树湾和壹品兴创御璟星城,目前销售价格在6.3万~6.5万元/平方米。此外,今年上半年由华润和中铁联合体摘得的西红门6005地块也距离地块位置不远。

对于此次拍地,有分析认为,地块开发难度大、配建要求高、资金占用量提升或将成为房企开发的“拦路虎”。

北京链家研究院分析师岳微以丰台新宫0601-03地块为例称,其所处位置优越,紧邻19号线、4号线双轨交汇的新宫地铁站。但作为车辆段综合利用项目用地,分为落地区、坡道用地落地区及上盖区三部分,同时,还需同步实施综合利用结构转换夹层兼综合服务设备建筑规模约5.5万平方米,建设专业性要求高,资金占用量大,开发建设难度大,因此,仅京投发展一家具有丰富TOD项目开发经验的房企参与竞拍。

6月收金712亿元

北京6月份前几次的拍地现场可谓竞争激烈,出现了数十家房企争抢一块地的情况,外来企业势头更猛。

6月14日下午,北京本月第二批地块集中出让。根据出让安排,北京此次共推出三宗地块,分别位于海淀区、顺义区,总出让面积11.26万平方米,总建筑面积15.89万平方米,总起始价95.6亿元。三宗地块分别吸引30家、31家、21家房企及联合体关注并参与竞拍。经过现场竞拍,3宗地块全部“触顶”上限价格,共计收金109.94亿元,平均溢价率15%。其中北京海淀双新两宗地块被业内称为“航母级”地块,在线上竞价环节就分别“触顶”上限价格,土地出让金近百亿元,最终,这两宗地块分别被越秀地产和北京天恒正同斩获。

此前的6月1日拍地,40多家房企在京争抢一宗地块,并在线上竞价环节就触发价格上限,引发市场关注。

“整体来看,北京土地拍卖市场依旧是热度不减,吸引更多优质企业布局在为北京楼市增添活力的同时,也将向房地产市场传递积极信号。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示。

目前,北京市本年度第一轮次拟供应商品住宅用地项目清单中的23宗项目全部顺利成交,用地规模约98.05公顷,规划建筑规模约181.44万平方米,土地成交价款约712亿元。

中指研究院土地研究总监张凯表示,今年北京市第一轮次土拍整体概括为:地块质优,竞争激烈。良好的营商环境和更公平的土拍规则之下,外地企业和民营企业参拍积极,部分地块被新面孔竞得。尽管竞争激烈,但整体来看,北京市土地拍卖市场保持相对稳定,政府调控政策对市场起到了一定调节作用,引导开发企业理性参拍,维护了北京市土地市场持续稳定的态势和良性的发展状态。

值得注意的是,北京第二批次拍地也将接踵而至,6月30日,将有房山区2宗地、平谷区1宗地进行公开出让,大兴西红门镇、昌平沙河镇、昌平北七家镇及通州永顺镇等4宗地块也已挂牌预申请,其中昌平区两宗地刚刚挂预申请仅一天即转正挂牌,一场新的土地大战撕杀即将上演。

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