连续3个月下跌！深圳二手房价格调控效果显著

8月16日，国家统计局数据显示，深圳7月二手住宅价格指数环比下滑0.4个百分点，这也是今年5月以来的连续第三个月下跌。

二手房成交量也持续处于低位。根据深圳中原地产的数据，今年6月和7月，深圳的二手房成交量均低于3000套。可供参照的是，去年6-8月，深圳二手房成交量每月均突破10000套，7月更是达到13000余套的峰值。

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2020年的“715新政”，被认为是深圳楼市的一个“分水岭”，而今年，调控进一步加码，在发布二手房参考价、打击违规加杠杆等重拳措施之下，深圳的二手房交易进入了一个量价齐跌的周期。

在市场人士的普遍预期下，伴随着调控的持续发力，未来一段时间内，深圳的二手房市场仍将处于低迷状态，价格也有继续下调的空间。

某种程度上，深圳的房地产市场走向、调控措施在全国有着风向标的意义，有业内人士称，“全国都在看着深圳”。以二手房参考价为例，在深圳之后，包括成都、西安、东莞等在内的10多个城市也陆续跟进。

从全国的情况看，国家统计局数据显示，7月，70个城市二手住宅销售价格指数环比、同比涨幅总体回落，在分析人士看来，在当前各类政策管控下，二手房价格整体进入了降温通道。

二手房单月成交已跌破3000套

2020年4月底，深圳住建局相关人士在本地的一个电台节目中表示，“对于房价上涨，我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”

不久后，被称作“715新政”的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》落地，随后，深圳经历了二手房交易显著下降、从低谷逐渐回升的阶段，而今年2月，二手房参考价的发布，进一步助推了楼市的降温。

根据深圳中原地产的数据，今年1-7月，深圳二手房成交量分别为7008套、4166套、6789套、4877套、3027套、2575套和2557套。

一般而言，月成交5000套被视作是深圳楼市的“荣枯线”，以此为标准，今年已有5个月的成交量低于5000套，并且自4月起就呈现持续下滑的趋势，7月的成交量已经触及2013年以来，除春节月份之外的最低点。

8月的情况也不容乐观，深圳市房地产中介协会的数据显示，8月2号至8号，二手房周网签量再度下探，仅为556套，首次跌穿600套关口；8月9号至15号，周网签量为525套，如按此趋势预计，8月网签量难超3000套。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者表示，目前的成交量下滑，很大程度是因为在调控的影响下，需求方处于观望状态，而随着二手房市场进入筑底期，成交量还将继续横盘一段时间。

一部分潜在买家的情况属于“被迫观望”，根据去年“715”新政的规定，深圳户籍者需满3年社保才有购房资格。一位白领表示，政策出台前她就已经在考虑买房，但入户深圳后社保尚未满3年，买房计划只能暂停，最快要到明年才有资格。

低迷的二手房成交量也波及了中介行业。8月16日，21世纪经济报道记者联系了罗湖区的一名地产中介，他表示去年“715新政”之后就感觉这一行不太好做，春节前转了行，躲过了今年继续下行的行情。

市场上更是出现了深圳中介行业“离职潮”、“关店潮”的传闻。深圳市房地产中介协会在7月底公布了一份数据回应称，以6月30日为时间节点，深圳有效实名登记从业人员数量同比下滑了11.8%，总体仍处于平稳的水平。

该协会还通过调查问卷进行了一次摸底调研，结果显示，已关闭门店且已办理工商注销的门店占总调查样本的2.5%，已暂时停业但未办理工商注销的门店占总调查样本的5.3%。协会同时指出，不可否认，由于市场的持续低迷，房地产中介行业吸引力相比以往确实有所下降。

价格或将继续下跌

今年5月，国家统计局数据显示，深圳二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数的首次下滑。

这一下滑被认为具有标志性的意义，表明深圳上一轮的房价上涨开始触顶回落。事实也证明，随后的6月、7月，深圳的二手房价格指数继续下跌，并且跌幅有扩大的趋势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳的调控并没有停止或放松，今年下半年，二手房价格还会继续下跌。

今年4月初，网民公开举报“深房理”违法违规炒房。深圳住建局等七部门迅速成立联合调查处理工作组，近日，有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

这些措施，都传递出了深圳打击住房炒作、稳房价的决心，不只如此，调控还将持续深化。

7月底，《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见，其中，推行大学区招生、建立义务教育学校教师交流制度等引起了市民的广泛关注。

福田区的一名地产中介透露，大学区招生的消息一出，就有学区房业主因为担心后续的政策变化，积极挂盘放卖，但买家也有同样的担忧，有的买家离小孩上学还有较长一段时间，更是变得谨慎。

李宇嘉认为，近期，国家将打击学区房炒作提高到了****的高度，深圳作为先行示范区，接下来也一定有实质性的动作。此外，“完善二手住房价格引导机制”也写入了深圳社会建设的文件中，意味着这一措施将长期坚持，这也将成为促成学区房降温的一个重要因素。

从供给端来看，2020年，深圳居住用地供应达到362.8公顷，对比2019年增加了一倍有余。2021年，深圳计划供应的居住用地继续保持在高位，达到363.3公顷，今年还提出将“实施大规模住房建设计划”。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，大规模、持续性地供应宅地，实施供给侧的“战略突破”，意味着政策重心从多年来的需求侧转为供给侧，这是深圳房地产领域的革命性大动作。

何倩茹则表示，政府出台二手房参考价，缩小了二手房与新房的价差，所以，市场的观望态势也从二手房传递至新房。而新房供应大幅增加的预期已经比较明确，购房者的心态变得更平缓，购房周期变长。长远来看，预计市场会有回暖之时，但不会以爆发的形式出现。

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