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70城房价继续回落,利好政策或近期推出


(资料图)

文|邓浩志

7月份最新房价数据显示,70个城市中,二手房房价环比下降的城市有63个,由此看出在购买需求不足,政策力度不大的背景下,房地产市场不断下行。楼市是否已经探底,接下来楼市市场会怎么走,很关键看政策的走向,特别是一线城市有没有可能松绑,二线城市能够全面松绑,如果政策继续不变,或者只是微调,则楼市可能还会延续探底的行情,继续下跌。

今年一季度楼市本来有一个比较明显的复苏势头,但进入二季度之后市场便再次下行。一是经济增速开始放缓,影响市场的消费信心,投资信心,购房意愿也跟随下滑。二是楼市缺乏利好支持,期盼的楼市松绑政策迟迟没有落地,或者松绑的力度太轻微。比如一线城市,在市场已经非常低迷的时候,仍然坚持2021年楼市过热时候的调控政策,大量购买力无法释放,二线城市,多采取试探性的、轻微地松绑政策,例如放宽公积金的使用等,这些政策对扭转市场下行趋势作用不大。所以在购买需求不足,政策力度不大的背景下,市场一直不断下行。楼市是不是已经探底,房价能否止跌,还是要看接下来的楼市政策走向。

统计局最新的数据,北京、上海、广州、深圳,4个一线城市中,新房方面北京、上海房价微涨,深圳、广州下降,二手房房价则集体下降,而且降幅不低,尤其广州二手房同比下降3.2%。

实际上,目前北上广深房价跌幅远大于统计局的数据,尤其新房房价数据,过去一段时间,很多城市采取限价,限签等政策,导致房价在上涨的时候,数据显现不出来。而现在又出现了房价下跌的时候,数据也无法显现。目前许多城市一手房价格数据已经有失真的情况。总体上看,4大一线城市房价均出现下行。其中北京、上海整体均价同比去年,大概有5%左右的下调。而广州深圳则有15%左右的整体下行。

另外,四大一线城市楼市也出现了明显分化,一方面是核心城区、豪宅物业价格坚挺,甚至逆势上涨。另一方面是外围郊区,非住宅类物业(比如公寓)都出现了明显的成交萎缩,价格下跌。核心城区高价物业市场坚挺,外围降温明显,也导致成交结构发生了变化。简单概况就是贵的房子卖多了,便宜的房子买少了。成交结构的变化,也在一定程度上影响一手房均价的准确性。目前看楼市数据,二手数据可能参考价值更大。

而从统计局公布的二手房房价指数数据来看,不管是环比还是同比,广州、深圳的跌幅远大于北京、上海,我认为主要是因为深圳的调控政策全国最严,甚至全球最严,市场需求无法释放,所以下行压力最大,而广州一直是一线城市中楼市最弱的,甚至有一线城市二线房价的说法,广州楼市整体供应量明显多于其他三个一线城市,甚至是三个一线城市的总和,供应多,导致市场更倾向于买方市场。所以简单的从目前的房价数据来看,北京、上海的房价较坚挺,深圳、广州房价降幅较大。

从目前楼市低迷的状况来看,支撑楼市的政策,特别是4个一线城市的楼市松绑政策,应该会出台。在经历了近1个月的酝酿,8月,一线城市或出台救市新政的可能性很大。至于新政之后会对楼市产生什么样的影响?目前还很难判断。主要还是要看落地政策的力度。如果有重磅,或者中等力度的落地政策,则市场有望加快见底,并且走入复苏行情。如果政策力度依然轻微,或者采取逐步试探的策略,则楼市会延迟筑底的时长。

(本文图片来自网络)

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