一线城市的二手房真的凉了吗？

引言

近期，不少媒体报道二手房市场交易遇冷，一线城市挂牌量激增且挂牌价大幅下降。为求证这一问题，本文梳理了各一线城市二手房市场的交易现状。总体来说，二手房市场交易交易量在经历2、3月份“小阳春”后有所回调，整体交易量好于2020、2022年但不及2021年同期，呈弱复苏态势，同时挂牌价方面则未发生大幅度下降。具体来说，北京二手房市场价量稳定；上海二手房市场短期内量价齐跌，但房价不改长期温和上涨趋势；广州二手房市场价格波动较大，成交量连续4个月增长；深圳二手房市场价格水平波动，3-5月成交量为24个月以来前三高。

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(相关资料图)

全国二手房房价的上涨、稳定和转折

从二手房挂牌价指数来看，全国二手房同质价格在趋势上可以分为三个阶段。

第一阶段：从2015Q1至2018Q3，这一阶段二手房同质价格水涨船高。

受经济发展、城镇化等因素驱动，这一时期房地产市场仍处于蓬勃发展阶段，全国二手房同质价格快速上升。同时，全国房地产市场已表现出分化，能级越高的城市二手房同质价格上升速度也就越快。

第二阶段：从2018Q3至2021Q3，二手房同质价格逐渐趋于稳定。

2016年12月中央首提“房住不炒”，之后在一系列政策的调控下，房地产价格逐渐趋于稳定，全国二手同质房价格虽仍处上升阶段，但上升速度明显放缓，同时全国同质二手房价格指数波动率开始逐渐收窄，一线城市波动率显著高于其他各线城市。

第三阶段：从2021Q3至今，二手房同质价格开始回调。

自2021年6月恒大“爆雷”开始，房地产行业逐渐陷入流动性危机中，市场对房地产业发展的预期迅速转弱，全国二手房同质价格开始掉头向下，进入回调阶段。

分城市能级来看，自2021Q3之后，一线城市与其他各线城市表现出明显分化。具体来看，一线城市二手房同质价格自2021Q3后依然保持缓慢、震荡向上势头，增速进一步放缓。其余各线城市二手房同质价格在2021Q3后进入回调阶段，降幅与全国基本一致。这可能是因为在预期转弱的情况下，资金追逐安全性更高的核心资产所导致。

分区域来看，东、中、西部城市曲线特征均基本与全国保持一致，同样均分为三个阶段，自2021Q3后开始回调。

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一线城市二手房市场弱复苏

2023年楼市在2、3月份经历了“小阳春”行情，之后有不少媒体报道称进入4月后，行情急转直下，出现成交量下滑，挂牌价大幅下降的情况。真实的情况是除广州外，其余各城市成交量确实有所回调，但挂牌价格暂未出现大幅下跌。

2.1 北京：长期价量稳定，5月市场成交量较平均水平偏低

长期来看，北京二手房市场价、量均较为稳定。价格方面，北京二手房同质价格总体趋势较为稳定；二手房挂牌均价总体趋势震荡向上，二手房挂牌均价自2018年8月的63441元/平米上升约13.3%至2023年5月的71879元/平米。成交量方面，北京二手房交易量自2018年以来基本保持稳定，交易量在2021年达到峰值，全年成交18.19万套。

短期来看，北京二手房市场价稳量调。价格方面,北京二手房同质价格总体趋势未出现明显上升或下降；近6个月（2022年12月至2023年5月）二手房挂牌均价分别为65026、68336、71017、71294、71549、71879元/平米，3-5月环比涨幅分别为0.39%、0.36%、0.46%，均小于1%，表现较为平稳。成交量方面，2022年12月至2023年5月二手房成交量分别为8498、8308、15315、21313、13928、12982套，4、5月份成交量较2、3月份有所回落。进入5月，北京二手房成交降温，成交量较平均水平偏低。北京二手房市场近6个月月均成交量为13390.67套，近三年月均成交量为13194.47套，均高于5月成交量。

2.2 上海：市场降温，市场处于弱复苏态势

长期来看，上海二手房价长期温和上涨，交易量自2022年大幅下滑。价格方面，上海二手房同质价格在总体趋势上呈波动上升趋势；二手房挂牌均价总体趋势处上升区间，2018年8月至2023年5月二手房挂牌均价分别为53848、69866元/平米，期间累计涨幅为29.75%。成交量方面，上海二手房成交在2020、2021年较为活跃，全年分别成交29.1、27.18万套，之后在2022年迅速降温，成交量仅为15.7万套。

短期来看，上海二手房价、量均有回调。价格方面，自4月上旬开始二手房挂牌价指数出现回调，累计调整幅度达0.98%；挂牌均价也有所回调，具体来看，2022年12月至2023年5月二手房挂牌均价分别为72587、71286、71248、71717、73079、69866元/平米，5月份挂牌均价较4月份回落4.4%。成交量方面，近5个月（2022年12月至2023年4月）二手房成交量分别为12285、7964、18857、23650、17334套，4月份成交量较2、3月份分别回落1523、6316套，成交热度虽有所下降但仍处于短期内较高水平，与2月份大致相当。

整体来看，上海二手房市场的交易较2022年同期有所复苏，但仅为2021年同期一半。考虑到2022年受疫情封控影响，4、5月份几乎没有成交，所以，在研究上海市场时，我们采用1-3月作为样本月份。2023年1-3月，上海二手房市场共成交住房50471套，是2022年同期的126%，但仅为2021年同期的50.3%，总体上是弱复苏的态势。

2.3 广州：供需博弈剧烈，成交量连续4个月增长

长期来看，广州二手房市场价格波动上升，交易量同上海一样，自2022年大幅下滑。价格方面，广州二手房同质价格总体趋势处上升区间；二手房挂牌均价总体趋势波动上升，2018年8月与2023年5月二手房挂牌均价分别为33551、46069元/平米，期间累计涨幅达37.31%。成交量方面，广州二手房成交在2020、2021年较为活跃，分别成交10.63、11.44万套，2022年成交量大幅下滑，仅成交6.7万套。

短期来看，广州二手房供需博弈剧烈，成交量连续4个月增长。价格方面，广州二手房同质价格在1、2月份经历了一次大幅波动，1月指数回调幅度达6.91%，之后在2月份大幅回升13.75%并逐步缓慢下降；二手房挂牌均价在2月份经历一次较前一月下跌10.6%的较大调整后处在波动中。具体来看，2022年12月至2023年5月二手房挂牌均价分别为47061、50641、45273、46818、44575、46069元/平米，3-5月环比涨跌幅分别为3.41%、-4.79%、3.35%，均高于1%的临界值。成交量方面，2022年12月至2023年4月广州二手房成交量分别为4103、4815、5442、7974、9573套，成交量已连续4个月增长。从4月单月交易量来看，广州二手房市场交易量较平均水平来说已处在较为活跃水平。广州二手房市场近5个月（2022年12月至2023年4月）月均成交量、近三年月均成交量、2021年月均成交量分别为6381.4、7988.9、9531.6套，均低于4月份。

2.4 深圳：价格水平波动，3-5月成交量为24个月以来前三高

长期来看，深圳二手房市场价稳量缩。价格方面，深圳二手房同质价格在2021Q1后总体趋势窄幅波动，较为平稳；二手房挂牌均价在经历2020Q4和2021Q1两个季度剧烈的价格博弈后开始走稳，之后均价一直在68500元/平米水平波动。成交方面，近年来深圳二手房交易量逐年下降，2020年深圳二手房成交量为9.2万套，2021、2022年成交量分别较前一年回落57.7%、46.1%。

短期来看，深圳二手房价格围绕68500元/平米上下波动，3-5月交易量处在相对较高水平。价格方面，深圳二手房同质价格波动较小，3-5月涨跌幅水平均小于0.1%；二手房挂牌均价在2022年12月至2023年5月期间分别为68201、72040、68265、67484、69373、68001元/平米，围绕68500元/平米水平上下波动，相较于北京、上海市场，深圳市场的均价波动幅度较大，3-5月环比涨跌幅分别为-1.14%、2.8%、-1.98%。成交方面，3-5月深圳二手房市场交易量处在相对较高水平。2022年12月至2023年5月，深圳二手房成交量分别为1888、1298、2538、3978、3077、2788套，4、5月份成交量较3月份有所回落。整体上来看，3、4、5月的成交量分别为近24个月以来成交量的前三高。

总体来看，全国二手房同质价格自2021Q3以后开始回调，预期转弱。除个别城市，一线城市二手房市场在2、3月份“小阳春”行情后有所降温。

当前房地产市场表现不佳主要是由于需求不足和预期转弱两大原因，中央已明确表示坚持“房住不炒”政策一致性，不会将刺激房地产作为短期内刺激经济的手段，因此，后续房地产市场的恢复依赖于经济恢复。近期央行小幅降息，释放明确信号，货币政策转向全力拼经济，刺激消费和投资，支持稳增长，但这种间接的传导机制在传导上仍需一个过程，并且在这一过程中，预期管理将会起到重要作用。

曙光已现，我们可能仍需等待一段时间。

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