“村民为主、开发商协助”，一种破解城中村更新最大障碍的新模式探索

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最近，一线城市城中村改造提到了空前的高度，如何创新更新模式、加快速度就很重要。笔者干过老旧小区改造，知道旧改的最大障碍是什么，今天来聊聊怎么破解。

我们知道，城中村更新最大的难度是“确定回迁面积”，因为个人利益导向和专业信息不对称，村民想得到更高的赔偿面积，而房地产公司需要算得过帐来，往往因为部分村民要求过高，导致拆迁协议迟迟签不下来。或者房地产公司咬牙干，资金迟迟不能回正，最后项目烂尾。昆明就出现了大量的城中村改造烂尾项目。

举例说，以前干过一个旧改项目，那片楼层不高，只有四层，但间距很窄，只有6米，6米空地里面还建了临时棚屋。地方的政策是1赔1.6，也就是100平方米老屋可以原地得到回迁房160平方米；但部分业主不同意，要求1赔2，理由是他们的楼不高，而新楼可以建到18层，开发商“可售的面积太多”。表面上，业主的想法“合理”，但实际上是由于不专业导致的错误想法，按照城市规划，这个片区18层的房子间距需要退到24米（老屋间距只有6米），还要满足日照分析，实际上新的建设面积远比业主想象的少。我们做了几搞强排方案，扣除回迁房建设成本，再扣除可售房的建设成本，按1：2赔偿是亏本的，因此谈判了两年最终放弃。

我们和愿意聊的业主在桌面上算过账，他们倒是理解了，但部分业主不理你，他们就是认为可以得到更多，这个靠说服是无解的。但如果顺着业主的思想很容易就可以解决问题——既然认为开发商有丰厚利润，何不自己干呢？这就是“村民为主、开发商协助”模式：城中村更新由村民集体干，开发商只是作为“报建、代建和垫资公司”协助村民完成。利润归村民集体所有（亏损也由村民集体承担），开发商的垫资按照每年6%左右的回报给予，再给予开发商合理的报建、代建奖励即可（一般给予投资额6%左右）。为什么需要开发商代建，因为房地产报批流程非常复杂，村民自己干需要长期摸索，效率低，很难完成。

规划上，除了村民回迁房，合理配置写字楼、商业、出租型公寓楼由村集体持有，村集体获得长期租赁回报，村民每年有分红，生活稳定，环境改善，妥妥的多赢局面。这种模式值得探索，相信很快就会出现。

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