从深圳看住房供求关系新形势

【环宇杂谈】

这几年，深圳住房供给侧改革，可谓是多点开花，全面绽放。

【资料图】

李宇嘉

近期笔者在深圳调研，发现一个有意思的现象，很多在福田、南山等中心区上班的年轻人，跑到近30公里以外的龙岗租房，甚至选择40公里之外的坪山租房。数据显示，龙岗和坪山租赁成交量占全市的比重，分别从2019年的18%和5%上升到2023年上半年的24%和9%，而南山、福田的租赁成交量占比则从2019年的23%和19%下降到今年上半年的20%和15%。

很简单，龙岗或坪山的住房租金只有福田的40%左右。当下不乐观的就业和收入环境下，对于“高租金、早晨多睡一会儿”还是“低租金、清早起床赶地铁”的选择，更多人不得不选择后者了。就在前几年，很多年轻人宁愿合租，也要执意在中心区租房，现在形势变了。当然，深圳这几年地铁开通主要集中在外围，比如地铁16号线，也节约了通勤时间。

这种租赁的区域新选择，导致中心区的租金跌了，这在过去是非常罕见的。根据百城租赁指数，2023年上半年，深圳福田、罗湖、南山等中心区域的租金分别下降了1.41%、3.11%、4.77%，而坪山区、龙华区的租金则分别上涨了2.5%和1.53%，龙岗区租金基本持平。翻看过去的数据，发现2022年下半年以来，福田租金一直在下跌，而坪山租金已连续上涨7个季度。

而且，似乎在一夜之间，长租时代就来临了。今年上半年，深圳租客的平均年龄为38岁，为近6年最高。贝壳的数据显示，今年上半年购房人平均年龄36.6岁，2019年为31.3岁，10年前只有27岁。现在来看，买房年龄大大地推后了，租房长租以势不可挡之势成为大龄年轻人的普遍选择，我们一直在鼓励的先租后买、发展长租，在深圳已经完全实现了。

其实，这就是房地产供求关系发生重大变化的新形势下产生的现象。也就是，当“房住不炒”深入人心、房价“只涨不跌”的预期打破，当深圳这样的城市也不缺房子了，居民超前买房、买多套房、加杠杆买房等等，这些在过去被认为是趋势的行为，就自然而然改变了。当下，相比过去，即便深圳这样寸土寸金的城市，住房消费选择渠道，也日益丰富和多样化。

以坪山为例，过去在深圳人眼里是不适合通勤和居住的地方，房子很难卖得出去。现在，不仅通了地铁，大型企业进驻了（比如比亚迪(002594)以及上下游），而且还打造了国际低碳城，就业环境和片区面貌明显改善。如果坪山都成为了有效的住房供应区域，侧面也反映出，对于深圳居民来说，当地铁四通八达，各个区域极尽开发，住房可以选择的区域范围非常大了。

这几年，深圳住房供给侧改革，可谓是多点开花，全面绽放。比如，近几年每年的商品住房供应量能达到6万套左右，过去只有3万套-4万套；公共住房每年供应7万套左右，去年以来销售型的人才房、安居房就有2万套，相比过去翻了好几倍；国企统一租赁城中村住房，将过去不体面，甚至非法的建筑纳入到合法的范围；旨在产业转型升级的工业上楼也在配建宿舍。

更重要的是，前几年房价预期乐观，旨在分享资产溢价的商品房交易非常热，供应端也在不懈地发力。现在，市场平稳下来了，大批量的二手房源开始挂牌销售，或者转向租赁市场，包括前几年非常火热的公寓。所以，近期房价和租金都在下跌，也是促成居民转向租房的根源。很简单，当房价不看涨了，甚至看跌了，承接贷款买房，在经济上是不划算的。

买一套房子，月供可能要2万元，而花1.5万元，在深圳可以租到很好的房子，而且随意选择区域、户型、朝向。大概率也不需要担心房东赶你走，未来是买方时代，房东抢租客的时代，长租客户最受房东欢迎。同时，也不用担心小孩上学的问题，租房可以上学的时代已经来了。当积蓄够了，需要自己的房子了，再去买。这就是供求关系发生重大变化在深圳的映射。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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