分歧加大！地产行情就此止步？机构深度研报：地产正处在“新起点、新格局、新机遇”阶段

7月31日，国常会强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。中信证券预计，政策仍将沿着在供给侧为企业减负，在需求侧鼓励合理需求释放的节奏进展。房地产产业链整体将受益新的政策环境。

不过，行情方面，经历近一周火爆行情后，地产板块今日小幅回调，中证800地产指数收跌0.82%，龙头房企中，万科A、招商蛇口等跌超1%。但从盘中行情观察，连续两日的长影十字星，表明多空力量十分焦灼，分歧明显。

(资料图片仅供参考)

板块代表ETF，地产ETF（159707）全天震荡调整，场内价格收跌1.11%，全天成交额6932万元。

站在当下时点，广发证券在研报中表示，地产板块目前正处在“三新”阶段，即新起点、新格局、新机遇，看好中国房地产行业以及头部企业未来的发展机遇。

1、新起点：供求关系发生重大变化

从历史来看，2016年四季度，中央首次在经济工作会议首次提出“房住不炒、因城施策”，“稳定”和“民生”成为行业发展的主旋律，由此也奠定了行业未来7年行业政策方向。

而在前不久的高层会议上，中央重新提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这一表述，从顶层定义上调整了对当前房地产市场现状的判断，从过去的供不应求和防止房价上涨进入行业新状态新起点，全国及各地方政策也将随之调整，预计各地限制性政策也将进入调整阶段。

这一表述也意味着开启行业发展的新篇章，在这个新的起点位置，看好中国房地产行业以及头部企业未来的发展机遇。

2、新机遇：新发展模式下的3个机会

以“高杠杆、高负债、高周转”为特征的旧发展模式是特定阶段的产物，存在“资金脆弱性、抗风险能力弱”等多重弊端。高层会议倡导“房地产新发展模式”，国常会也提出加快研究构建房地产业新发展模式。

从行业来看，广发证券认为，行业发展新旧模式交替需要维持四方面的平衡，诞生三个方向的机会。

在构建行业发展新模式以及过渡阶段，解决地方政府土地库存、承接行业施工投资、保证房价预期平稳、替换行业高杠杆，这四个因子的平衡是过渡期成功的关键。

广发证券指出行业新模式有几个突破发展的方向：

其一为资本+代建模式，引入长久期、低成本的资本作为土地投资商，并由具备强管理能力的代建公司赋能项目开发，既可以解决存量问题，也可以成为市场的有效组成部分。

其二REITs+资产运营模式，资产持有方通过将所持有的沉淀性资产出表，引入社会资本成为资产的持有者，实现资产持有方从重到轻的转变，为长期资本提供灵活退出的机制。

其三为优质开发企业由开发类的资产结构逐步向开发类+持有类的资产结构转向，由单一开发业务为主向多元化业务转向。

3、新格局：头部房企在销售、投资方面更优

销售方面，根据克而瑞及公司经营公告，8家强信用房企全口径销售金额/百强房企的比例从2021年的17%提升至2023年上半年的33%，销售集中度持续提升。

投资方面，全国性央国企具备明显的配置优势，且权益比例、聚焦精度、利润率水平均有持续改善。看好土地新货占比高在新环境下的资产周转率提升预期，及重点18城市市场布局比例高的企业在利润率上的弹性。

广发证券重点指出，行业目前估值处于历史底部，政策调整优化后预期环境将迎来较大幅度的改善，看好货值充沛具备中长期成长空间的龙头房企，推荐关注板块及龙头房企投资机会。

就央国企以及头部优质房企配置而言，建议特别关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，集中汇集市场16只头部房企上市公司，在投资方向上具有明显的头部集中度优势。前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！

同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

数据来源：沪深交易所。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

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