龙湖 何以穿越周期？

“经历了风雨考验的龙湖，短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。”龙湖日前的2023年中期业绩会上，龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平表示。

地产寒冬里，龙湖早早地交出了一份尚显从容的半年报：运营和服务航道的收入占营收贡献达20%，“三道红线”连续7年绿档，截至目前，集团2023年基本已无到期债券……行业剧变中，龙湖穿越周期的内力是什么？是如何修炼的？对行业又有何借鉴的意义？

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“胆子小”

高度自律，不借贵钱

“今年龙湖的债务压力已经完全过去了，只剩1.19亿元需要在11月份偿还。”业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶的一句话让在场不少投资者和媒体都松了一口气。

受房地产市场低迷等因素影响，房企资金链持续承压，无论是头部房企还是中小房企的债务压力依然较大，龙湖这一句话无疑给出了安全承诺。

财务高度自律刻入了龙湖DNA中。龙湖创始人吴亚军便是“不借贵钱”的坚定倡导者。吴亚军曾在内部工作圈发布题为《因自律得自由！因奋斗得成就！》的文章表示，龙湖“胆子小、担心公司破产了，3万多员工的生计咋办”，相信“借钱是要还的”，“房地产是有周期的”，相信“债务如酒，喝时一时爽、吐时翻肚肠”。

众所周知，对于多数房企而言，负债和规模往往是相伴而行，当规模快速增长的时候，随之而来的是负债大幅增长。彼时，房地产高歌猛进之时，一线房企通过高周转、高杠杆提速扩规模冲进千亿阵营时，龙湖却选择了放缓扩张速度。在各大商业机构的榜单排名中曾一度掉出了前十。

面对质疑，吴亚军称这是“艰难而正确的决定”。随着2020年“三道红线”政策出台，房地产融资政策收紧迅速，龙湖的优势就显现出来了。龙湖2020年中期业绩报告显示，其避开了“三道红线”，成为少数“绿档”房企。

如今，龙湖的“权杖”已经移交到新一代掌门人陈序平手中，财务自律仍是公司经营的基础。2023年中报显示，龙湖连续七年满足“三道红线”要求，净负债率57.2%，现金短债比1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%。一年内到期债务为370.4亿元，占总债务比例为17.9%。同时期末，龙湖在手现金724亿元，有息负债总额2070亿元，负债规模稳中有降。

“克制、审慎并高度自律的财务盘面，是本集团拥有战略主动性的前提。”陈序平表示，“本集团始终将安全性放在一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。”

“有定力”

跑通“开发+持有”模型

稳健的财务保障下，龙湖加速“1+2+2”航道布局。

“面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖加快构建高质量发展模式——聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥‘1+2+2’航道协同效应，令集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比增至过半。”陈序平在2023年中期业绩发布中如是说。

值得一提的是，经过多年经营，龙湖经营性业务开始主导利润。由运营及服务业务组成的经营性收入达到122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比超半数，不再是“锦上添花”。

没有动辄千亿的营收，但运营及服务业务令龙湖的经营质量持续提升。龙湖整体毛利率提升至22.4%，核心权益后利润率提升3.7个百分点至10.6%；更为可贵的是，在报告期内，龙湖集团在整体营业收入下滑的基础上，核心权益后净利同比依然稳中有增，为65.9亿元。

这样的成果，对龙湖来说并不容易。比如，作为重资产的商业板块就曾饱受质疑。2014年，吴亚军曾在内部论坛发布题为《坚定战略、假以时日》的帖子，在主营业务C1（地产开发）收入不够大的时候，坚持布局投资回报周期长的商业航道C2（商业投资），同时不愿高负债。当时内部曾有不同的声音，担心C1业务的萎缩。

回顾这件事时，吴亚军称：“其实，我当时写那篇文章，60%出于自信，40%是‘走夜路吹口哨，自己给自己壮胆！’”

熬过了质疑、接受了打击，龙湖以战略定力打开新赛道。中金认为，龙湖较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务，这有助于提振龙湖集团利润与现金流，助力估值释放。

“开发，周转比较快、规模比较大；运营，是一个重资产沉淀的业务，毛利率很高，但ROE比较低；而服务，是轻资产的，它的ROE高，基本上没有什么资产投入。三个组合迭代完成后，龙湖将不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模、销售的增长。”陈序平指出。

“有眼光”

聚焦主力城市

龙湖模式能推行下去，聚焦主力城市也是重要原因之一。

“我们在选择投资的城市时会高度聚焦在20个主力城市和14个机会城市。同时，我们也会密切关注政策和市场的变化，这个就是我们的一个投资策略。”龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠指出。

聚焦高线城市基本上已经成为行业共识。绿城管理层曾指出，当行业走势差的时候，投资要集中在核心区，这样的聚焦大大提升项目的安全性和抗风险能力；中国金茂监控的数据显示，近几年公司布局的城市基本属于一线和强二线，这些项目即便在2022年也都实现了较好的去化。

2023年上半年，龙湖集团实现合同销售额985.2亿元，同比增长14.8%，销售总建筑面积579.9万平方米，销售单价为16987元/平方米。长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别占龙湖合同销售额的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。

“上半年整个土地市场的特点还是非常明显，很多企业的投资策略高度趋同，导致一、二线城市尤其是核心的区域竞争非常激烈。”张旭忠指出，在此背景下，龙湖上半年在14个重点城市获取了20块新的土地，权益地价180亿元，这里面没有含7月份和8月份新获取北京和西安的土地，算上这两块，整体新增货值在600亿元左右。

不仅地产开发聚焦主力城市，龙湖其他赛道也聚焦重点城市。“接下来，龙智造还是会聚焦主力城市，因为只有聚焦这些城市才能发挥我们航道协同效益，龙智造不会下沉到三四线城市。”陈序平指出。

龙湖的商业也多布局在国内高能级城市。据介绍，自2015年开始网格化布局做商业，到现在龙湖在手已经有113个重资产和28个轻资产。这些商业主要位于国内的一、二线城市，在很多高能级城市，比如北京、杭州、成都、重庆等，都实现了网格化布局。

“因自律得自由，因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”吴亚军曾表示。今年龙湖迎来30周年，面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，管理层表示，希望用未来几年慢慢度过新旧模式的切换，进入到高质量的发展模式。

（文章来源：南方Plus）

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